IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

O IMT, ou por extenso "Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis" é um imposto de transmissão de propriedade que deve ser pago aquando da compra de uma propriedade em Portugal. O seu pagamento é da responsabilidade do comprador e é efectuado em Portugal antes da transferência de propriedade. O notário pedirá um comprovativo de pagamento antes de transferir a propriedade.

Como é calculado o valor do IMI?

Para calcular o IMT português é necessário saber:

1) o preço de compra (exceto o valor do inventário)

2) a afetação registada do imóvel

3) se está a comprar o imóvel como residência principal ou como segunda habitação e

4) se o imóvel está localizado em Portugal continental ou na região dos Açores ou da Madeira, uma vez que estas duas últimas e tipo de imóveis regiões têm uma tabela diferente.

Que tipo de imóveis são considerados para o cálculo do IMT?

Para determinar o tipo de imóvel é importante consultar a documentação do mesmo ou perguntar ao agente imobiliário. São feitas as seguintes distinções:

• Propriedade urbana para habitação - trata-se de todos os edifícios com afetação "habitação". Esta categoria é indicado na licença de utilização do imóvel e/ou no registo da caderneta predial. Para estes imóveis, o IMT é calculado de acordo com a tabela de IMT abaixo.
• Propriedade agrícola - para este tipo de propriedade, a tabela abaixo não é utilizada para calcular o IMT, mas é aplicada uma taxa fixa de 5%. Em Portugal, os terrenos agrícolas são classificados como "rústicos". Na compra de um imóvel, pode também acontecer que o terreno pertencença ao imóvel e esteja dividido em 2 artigos cadastrais, um dos quais para construção e o outro agrícola. O preço total da compra é então dividido pelo valor entre os dois artigos e são efectuados dois cálculos para calcular o IMT total a pagar pelos dois.
• Outros imóveis urbanos - por exemplo, para imóveis comerciais, terrenos para construção ou imóveis com licença turística (maioritariamente unidades em empreendimentos turísticos), aplica-se uma taxa fixa de 6,5% de IMT. Não importa o valor do preço de compra. Uma vez que o registo, ou tipo de imóvel, se enquadra em "outros prédios urbanos" e é aplicada a taxa fixa de 6,5%.

A imagem abaixo mostra as tabelas para calcular o IMT em 2024 para Portugal Continental. É feita uma distinção entre a compra para residência permanente e a compra de um imóvel para segunda habitação. No primeiro caso, aplica-se a tabela de cima e para a aquisição de uma segunda habitação, aplica-se a segunda tabela.

Exemplo 1:

Está a comprar uma moradia isolada em Portugal Continental por €300.000, com o propósito de segunda habitação, o imóvel tem licença de habitabilidade da câmara municipal e o terreno está unicamente classificado como urbano; a soma para calcular o IMT será:

€300.000 x 8% - €11.035,25 = €12.964,75 de IMT total a pagar (que acaba por ser 4% do valor da compra).

Exemplo 2:

Está a comprar uma moradia isolada em Portugal Continental por €300.000, com o objetivo ytilizar como segunda habitação, o imóvel tem licença de habitabilidade da Câmara Municipal e o terreno tem dois artigos registados, sendo um urbano e outro rústico. Primeiro é necessário apurar qual o valor da parte urbana e qual o valor da parte rústica e depois pode calcular do IMT a pagar somando os 2 valores. Imaginemos que a parte rústica tem um valor de €40.000 e a parte urbana tem um valor de €260.000, o cálculo para o IMT é:

€260.000 x 7% - €8.163,12 = €10.036,88 IMT a pagar pela parte urbana

e

€40.000 x 5% (taxa fixa para terrenos agrícolas) = €2.000 de IMT a pagar pela parte agrícola

total de €12.036,88 de IMT a pagar por esta compra (que corresponde a 4% do valor da compra)

Nota: se comprar um imóvel em Portugal com mobiliário/inventário incluido, pode atribuir um valor realista do preço de compra para o mesmo. Uma vantagem é o facto deste valor não ser contabilizado para o cálculo do IMT. No entanto, o valor tem de ser um valor realista para o inventário que adquire. Além disso, é importante que seja um valor realista, pois no futuro, quando decidir vender, pagará mais-valias sobre a diferença entre o preço de venda (futuro) e o preço de compra anterior. Quando se atribui um determinado valor ao mobiliário, o preço de compra sem o mobiliário é o preço utilizado para calcular o pagamento das mais-valias. Consulte o artigo aqui sobre as mais-valias.