Atualização 9-12-2024
A partir de 1 de novembro de 2024 aplicam-se novas regras para o Alojamento Local (AL). Estas regras, definidas pelo novo governo português, trazem alterações positivas significativas às regras que regem o alojamento local (AL), o que constitui um alívio para investidores, proprietários e compradores. Estas alterações, que revertem várias medidas restritivas implementadas pela anterior administração em 2023, visam aumentar a atratividade dos imóveis adequados para arrendamento de férias, tanto para compradores como para vendedores.
Uma das revisões mais bem-vindas em vigor a partir de 1º de novembro é o restabelecimento da transmissão das licenças de aluguel existentes. O cancelamento dessa transmissão pelo governo anterior foi uma regra que limitou definitivamente a flexibilidade para os proprietários em caso de morte, herança, divórcio ou escolha de vender seus imóveis.
A partir de 1 de novembro de 2024 as licenças existentes voltarão a ser transmissíveis, exceto nas "Áreas de Contenção" onde podem aplicar-se regras municipais diferentes. Nas Áreas de Contenção, a transmissão de licenças de AL pode ser proibida para LA registadas como Apartamento ou Moradia mas tal não se aplica a situações de herança, divórcio e transmissão a cônjuge ou parceiro legal, filhos ou pais.
Ter as licenças de aluguel transmissíveis novamente de um proprietário para outro, especialmente ao vender um imóvel, é ótimo tanto para proprietários quanto para compradores/investidores no mercado.
A revisão mais bem-vinda de 1 de novembro de 2024 que o governo introduziu é uma abordagem de descentralização, capacitando os municípios a tomar decisões sobre as regras de alojamento local. Esta mudança permite regulamentações mais personalizadas que refletem as necessidades únicas de diferentes regiões, promovendo um crescimento equilibrado e sustentável do mercado de arrendamento por temporada e do setor imobiliário.
A partir de 1º de novembro de 2024, asunidades podem criar "Áreas de Contenção" e "Áreas de Crescimento Sustentável", o que pode limitar o registro de novos LA para as áreas designadas dentro de cada conselho.
As Áreas de Contenção são definidas como aquelas com excedente de LA, enquanto nas áreas de Crescimento Sustentável, haverá medidas especiais de monitoramento para evitar um excedente de LAs.
Com esta nova estrutura, iniciada a 1 de novembro de 2024, novas licenças de arrendamento de AL podem agora ser novamente requeridas, exceto nas Áreas de Contenção (que cada município tem de definir). Estas áreas de Contenção e Crescimento Sustentável são designadas por exemplo na maior parte de Lisboa e centro da Ericeira, pelo que estas áreas continuarão a ter a restrição a novos registos.
Além da alocação de áreas, os municípios agora também têm o poder de se opor ao registro de novos LA no prazo de 60 dias (ou 90 dias nas Áreas de Contenção).
A partir de 1 de novembro de 2024, os condomínios deixarão de ter o "poder absoluto" de aprovar ou cancelar licenças de AL sem justificação. Podem, no entanto, solicitar o cancelamento de uma licença, desde que se verifiquem atos de perturbação comprovados e repetidos e que o cancelamento seja votado por maioria (mais de 50% da quota total do proprietário). O município decidirá então se cancela ou não a licença por um período de até cinco anos.
Também; a implementação de licenças de arrendamento de AL pode ser proibida no documento de título de propriedade inicial do condomínio ou nas regras do condomínio quando novos condomínios estão a ser criados. Para alterar as regras do condomínio já existentes para proibir licenças AL, primeiro é necessária uma maioria de 2/3, e esta proibição aplica-se apenas a futuros AL's, não se aplica a Al's já existentes no edifício.
O responsável pelo AL deve comunicar o seu número de telefone e endereço de correio eletrónico à administração do condomínio e a qualquer momento o município pode solicitar ao titular da licença de AL que apresente o contrato do seguro de AL adequado no prazo de três dias.
A capacidade máxima para licenças de arrendamento AL registadas como Apartamentos ou Estabelecimento de Hospedagem passa a ser fixada em nove quartos e 27 hóspedes. Além disso, podem ser instaladas camas dobráveis ou extras, desde que o seu número não exceda 50% das camas "normais". Os AL's registados como Estabelecimento de Alojamento podem ainda implementar outros serviços como o fornecimento de alimentos e bebidas.
Estas são as principais alterações que entrarão em vigor a 1 de novembro em resultado do Decreto-Lei n.º 76/2024. Os municípios em Portugal têm agora de decidir como regular o alojamento local e equilibrar o acesso ao alojamento local com a procura de alojamento turístico. Esta é uma notícia positiva para quem tem interesse no mercado imobiliário de Portugal. O novo governo espera proporcionar alívio imediato ao setor imobiliário e de alojamento local com a nova regulamentação. Como o mercado de aluguel por temporada e o setor imobiliário estavam sob pressão dos regulamentos anteriores desde outubro de 2023. Estes últimos ajustes às leis de arrendamento de férias são um passo positivo para apoiar o mercado imobiliário em Portugal, oferecendo um cenário atrativo para os investidores, mas principalmente a estabilidade e flexibilidade necessárias para proprietários e compradores.
Se você possui pessoalmente um imóvel com licença AL e está interrompendo o negócio de aluguel (como empresário individual), o limite de 3 anos permanece. Isso significa que você precisa interromper a atividade e somente após 36 meses poderá reduzir sua responsabilidade fiscal às regras normais. Se vender com o AL ou no prazo de 36 meses após a cessação da atividade de aluguer, não poderá deduzir quaisquer despesas ao passivo de mais-valias e o imposto será cobrado sobre 95% do ganho.
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