O IMT ("Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis") é um imposto de transmissão de propriedade que deve ser pago ao comprar um imóvel em Portugal Continental. É da responsabilidade do comprador pagar este imposto antes que a transmissão de propriedade ocorra no cartório notarial. Os notários exigirão o comprovativo de pagamento antes de concluir a transação.
Para determinar o IMT em Portugal, é necessário considerar:
Compreender o tipo de imóvel é fundamental para o cálculo do IMT. As principais classificações de imóveis são:
Após a promulgação do Decreto-Lei n.º 97/2026, foi aditado um novo n.º 10 ao Artigo 17.º do CIMT.
Por norma, os compradores não residentes que adquiram imóveis ou frações urbanas habitacionais ficam sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem quaisquer reduções progressivas automáticas ou isenções.
No entanto, a lei permite ao comprador requerer retroativamente o reembolso da diferença entre a taxa fixa de 7,5% e as taxas progressivas normais se cumprir uma de três exceções específicas:
Como funciona a exceção na prática: O comprador não residente paga os 7,5% à cabeça no momento da compra. Assim que os critérios de uma das exceções forem cumpridos dentro do prazo legal, o contribuinte pode solicitar à Autoridade Tributária portuguesa a anulação e o reembolso do imposto pago em excesso.
Se for residente e tiver idade igual ou inferior a 35 anos, poderá estar isento do pagamento de IMT e Imposto do Selo ao abrigo do regime IMT Jovem. Para se qualificar, esta deve ser a sua primeira aquisição de habitação própria e permanente, e não pode ter sido proprietário de qualquer imóvel habitacional nos últimos 3 anos.
Em 2026, os limiares atualizados são:
A seguinte tabela aplica-se aos cálculos de IMT para residentes e imóveis em Portugal Continental:
Habitação Própria e Permanente
Habitação Secundária ou Arrendamento (Habitação Secundária)
Um residente fiscal adquire uma moradia em Portugal Continental por €300.000 como segunda habitação. O imóvel possui licença de habitação e é um terreno urbano. Utilizando a tabela de segunda habitação de 2026, o cálculo do IMT é: IMT = (€300.000 x 7%) - €9.394,50 = €11.605,50
Um não residente adquire exatamente o mesmo imóvel habitacional por €300.000.
Se um imóvel for vendido com mobília, uma parte realista do preço pode ser alocada ao inventário. Como o IMT é calculado apenas sobre o valor do imóvel, isto pode baixar a sua carga fiscal imediata.
No entanto, esta alocação deve ser estritamente justificada. Quando decidir vender o imóvel no futuro, o seu imposto sobre mais-valias será calculado com base no preço de compra excluindo a mobília. Um preço de compra do imóvel declarado mais baixo hoje significa uma mais-valia tributável mais elevada amanhã. Leia mais sobre mais-valias no nosso artigo dedicado.
O IMT não é o único custo de transação ao comprar um imóvel em Portugal. Os compradores devem também prever orçamento para:
As regras atualizadas do IMT para 2026 introduzem alterações significativas, particularmente para compradores internacionais. Enquanto os residentes veem uma correção padrão de 2% nos escalões fiscais e os jovens compradores desfrutam de isenções substanciais, os não residentes enfrentam agora uma taxa fixa inicial de 7,5%, a menos que se comprometam com a residência ou com o mercado de arrendamento acessível. Gerir estes prazos e pedidos de reembolso torna o aconselhamento fiscal profissional mais valioso do que nunca.
Na Divine Home, somos especialistas em ajudar compradores internacionais a lidar com estas complexidades. Trabalhamos em conjunto com especialistas jurídicos e fiscais para garantir que os nossos clientes — sejam investidores ou famílias em processo de relocalização — estejam totalmente informados e preparados para cada etapa do processo de compra.
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